Guia per vendre un habitatge a Catalunya

Vendre un habitatge a Catalunya implica preparar documentació, conèixer els impostos del venedor i seguir el procés fins a l’escriptura davant de notari i la inscripció al Registre de la Propietat. Aquesta guia n’ofereix una visió general i enllaça amb les pàgines específiques de cada tràmit.

No incloem imports concrets de taxes ni percentatges d’IRPF (varien i depenen de cada cas): per a les xifres vigents, consulta les fonts oficials i un professional.

En resum

• Prepara els documents abans de posar l’habitatge a la venda.
• Pots formalitzar un contracte d’arres abans de l’escriptura.
• La compravenda se signa davant de notari i s’inscriu al Registre.
• El venedor sol pagar la plusvàlua municipal i tributa el guany a l’IRPF.
• Si el venedor no és resident, el comprador reté el 3% (model 211).

Els passos de la venda

1. Reuneix la documentació i fixa el preu. A Catalunya el venedor té un deure d’informació prèvia sobre l’immoble, així que convé tenir-ho tot a punt abans d’anunciar-lo.
2. Contracte d’arres (opcional). És habitual signar un contracte de reserva o d’arres abans de l’escriptura. Les arres penitencials permeten desistir: el comprador perd el senyal i el venedor el torna doblat. És vinculant un cop signat.
3. Escriptura pública davant de notari. El notari verifica la identitat, la capacitat i la titularitat, demana una nota registral del dia i llegeix l’escriptura.
4. Inscripció al Registre de la Propietat. Per inscriure la transmissió, el registre necessita la còpia de l’escriptura, l’autoliquidació de l’ITP/AJD (que correspon al comprador) i la prova d’haver presentat la plusvàlua.
5. Liquidació d’impostos. El venedor liquida la plusvàlua municipal amb l’ajuntament i declara el guany a la renda.

Documents del venedor

Aprofundeix en dos documents clau a les seves pàgines: la cèdula d’habitabilitat i el certificat d’eficiència energètica.

Impostos i costos del venedor

• Plusvàlua municipal (IIVTNU). En una venda, la paga el venedor. Grava l’increment de valor del sòl urbà i, des de la reforma de 2021, es pot calcular per dos mètodes (objectiu o real). Si no hi ha hagut increment, no es paga, però la transmissió s’ha de declarar igualment. Tens el detall a la guia de la plusvàlua municipal a Barcelona.
• Guany patrimonial a l’IRPF. El guany de la venda tributa a la renda. Hi ha exempcions, com la reinversió en habitatge habitual (si es reinverteix l’import en un nou habitatge habitual dins del termini que fixa la norma) o l’exempció per a majors de 65 anys en vendre l’habitatge habitual. Les condicions són estrictes: confirma-les amb l’AEAT o un assessor fiscal.
• Cancel·lació d’hipoteca. Si l’immoble té una hipoteca pendent, cal cancel· lar-la perquè es lliuri lliure de càrregues. El certificat de deute zero és gratuït; la cancel·lació registral té els costos regulats de notaria i registre.
• Venedor no resident. Quan el venedor no resideix a Espanya, el comprador ha de retenir el 3% del preu i ingressar-lo amb el model 211, a compte de l’impost del venedor, que després regularitza la seva situació.

Els honoraris de notaria i registre estan regulats per aranzels oficials. No en publiquem imports: consulta les fonts oficials per a les xifres vigents.

Qui fa cada cosa

• Notari: autoritza l’escriptura, verifica identitat i titularitat i comprova la cèdula i el certificat energètic.
• Registrador: inscriu el nou titular un cop liquidats els impostos.
• Gestor o advocat (opcional): tramita papers i impostos; recomanable per a no residents o per a la cancel·lació d’hipoteca.
• Administrador de finques: emet el certificat de la comunitat de propietaris.

Checklist segur

Abans d’anunciar: localitza el títol de propietat; demana una nota simple recent; confirma que la cèdula és vigent; encarrega i registra el certificat energètic (cal a l’anunci); en pisos, demana el certificat de la comunitat; en edificis antics, confirma la ITE; si hi ha hipoteca, demana el certificat de deute al banc; tingues a punt el DNI/NIE.

Abans de signar: pacta per escrit el repartiment de despeses i impostos; coordina amb el banc i el notari la cancel·lació de la hipoteca; confirma la referència cadastral amb el rebut de l’IBI.

Després de signar: liquida la plusvàlua amb l’ajuntament; declara el guany (IRPF o, si ets no resident, el model 210); assegura’t de la inscripció registral i de la cancel·lació de la hipoteca; dona de baixa o traspassa els subministraments.

Quan convé parlar amb un professional

Convé assessorar-se quan hi ha una hipoteca per cancel·lar, el venedor és no resident, l’habitatge és protegit (VPO), l’edifici no té la ITE vigent, la cèdula ha caducat o entra en joc alguna exempció fiscal. Pots recórrer al notari (legalitat de l’escriptura), un gestor (tràmits i registre), un assessor fiscal (IRPF i plusvàlua) i un advocat (conflictes o vicis ocults).

Si la venda és des de la perspectiva del comprador, et pot interessar com funciona l’ITP en la compra i la guia per comprar a Catalunya.