Guia per comprar habitatge a Catalunya

Comprar un habitatge és, per a moltes persones, la decisió econòmica més important de la seva vida. Aquesta guia explica el procés de compra a Catalunya pas a pas, les comprovacions que convé fer abans de signar i els impostos i despeses que cal preveure.

És informació general i orientativa. Per al teu cas concret, recolza’t en professionals (notaria, gestoria, assessor fiscal o una oficina d’habitatge) i comprova sempre les fonts oficials.

El procés de compra, pas a pas

1. Cerca i pressupost. Defineix quant pots pagar de veritat, incloent-hi impostos i despeses, no només el preu.
2. Comprovacions prèvies. Abans de pagar res, revisa l’estat jurídic i tècnic de l’immoble (vegeu la llista més avall).
3. Contracte d’arres o senyal. Acord previ que reserva l’habitatge i fixa el preu i el termini per signar.
4. Hipoteca (si cal). Sol·licitud, taxació de l’immoble i oferta de l’entitat amb la informació precontractual obligatòria.
5. Escriptura pública davant de notari: és el moment de la compravenda i, si escau, de la signatura de la hipoteca.
6. Liquidació d’impostos i inscripció al Registre de la Propietat.

Comprovacions abans de signar

Abans de lliurar diners o signar les arres, comprova:

• Nota simple del Registre de la Propietat: titularitat real i càrregues (hipoteques, embargaments, servituds).
• Cèdula d’habitabilitat vigent i certificat d’eficiència energètica.
• Estat de deutes: que l’IBI estigui pagat i un certificat de la comunitat de propietaris que acrediti que no hi ha deutes pendents.
• En edificis antics, si correspon, la inspecció tècnica de l’edifici (ITE).
• Coherència entre el que es ven, el que consta al Registre i el que diu el Cadastre.

El contracte d’arres

El contracte d’arres és previ a la compravenda. El comprador lliura un senyal i les parts es comprometen a signar en un termini. El tipus més habitual són les arres penitencials: permeten desistir, però amb conseqüència econòmica (el comprador perd el senyal; el venedor el torna duplicat).

Deixa per escrit quin tipus d’arres es pacta, l’import, el termini i les condicions. Davant de dubtes, consulta-ho amb un professional abans de signar.

La hipoteca

Si necessites finançament:

• Les entitats solen finançar, de manera orientativa, fins al voltant del 80% del valor més baix entre el de taxació i el de compra; la resta i les despeses les has d’aportar tu.
• La Llei 5/2019 reforça la protecció del consumidor: l’entitat t’ha de lliurar informació precontractual (fitxes FEIN i FiAE) i respectar un període de reflexió mínim de 10 dies abans de signar. A més, en general assumeix la major part de les despeses de constitució de la hipoteca (notaria, registre, gestoria i AJD); la taxació la sol pagar qui demana el préstec.
• Com a orientació, el Banc d’Espanya apunta a mantenir l’esforç dedicat al deute en una proporció raonable dels ingressos (sovint es cita al voltant del 30–35%). És una referència orientativa, no un límit legal.
• Compara diverses ofertes i revisa el tipus d’interès (fix, variable o mixt). El Banc d’Espanya publica informació útil per a consumidors.

L’escriptura i el Registre

La compravenda es formalitza en escriptura pública davant de notari, que comprova la identitat de les parts i la legalitat de l’operació. Després, la compra s’inscriu al Registre de la Propietat, que dona seguretat jurídica sobre la teva titularitat.

Impostos i despeses

Els impostos depenen del tipus d’habitatge:

• Segona mà: ITP (Impost sobre Transmissions Patrimonials), que gestiona l’Agència Tributària de Catalunya.
• Obra nova: IVA més AJD (Actes Jurídics Documentats).

A més dels impostos, cal preveure les despeses de notaria, Registre i gestoria. Com a orientació, sovint es parla d’un 10–15% addicional sobre el preu en concepte d’impostos i despeses, però és una xifra aproximada que depèn de cada cas. Per a la base dels impostos, recorda que es té en compte el valor de referència del Cadastre.

On demanar ajuda

Si tens dubtes durant el procés, pots adreçar-te a una oficina d’habitatge, a la notaria (per a la part de l’escriptura) i a un gestor o assessor fiscal (per als impostos). L’Agència Catalana del Consum publica guies per a la compra d’habitatge i, en cas de dificultats amb la hipoteca, el servei Ofideute de la Generalitat ofereix assessorament gratuït. Comprova sempre la informació a les fonts oficials.