Contracte d'arres i reserva d'habitatge

Abans de l’escriptura de compravenda, és habitual signar un contracte d’arres (o una reserva prèvia) i lliurar una quantitat de diners com a senyal. És un pas que compromet les parts i que pot tenir conseqüències econòmiques importants, així que convé entendre’l bé i revisar-lo abans de signar res o pagar.

Aquesta guia explica de manera general la diferència entre reserva i arres, els tipus d’arres i què comprovar abans de signar. No és assessorament jurídic: per al teu cas, fes revisar el document per un advocat o el notari.

En resum

• La reserva sol ser un primer pas (sovint via immobiliària); les arres són un contracte previ a l’escriptura. Compta el contingut del document.
• Les arres poden ser confirmatòries, penitencials o penals: les conseqüències canvien molt segons el tipus.
• Abans de signar: revisa la nota simple, la identitat de qui ven, les dades de l’immoble, el preu, els terminis i una clàusula de finançament.
• Sense una clàusula que et protegeixi, si et deneguen la hipoteca pots perdre les arres.

Reserva i arres: no són el mateix

• La reserva (o senyal de reserva) sol ser un import petit que es paga, sovint a una immobiliària, per retirar l’immoble del mercat mentre es comproven les condicions o el finançament. Els seus efectes (si és reemborsable, si obliga el venedor) depenen del que digui el document.
• El contracte d’arres és un contracte privat entre comprador i venedor, previ a l’escriptura, en què el comprador lliura una quantitat a compte del preu. No és obligatori, però un cop signat obliga a complir-lo.

En la pràctica, “reserva” i “arres” s’usen de vegades de manera intercanviable. El que importa legalment no és el títol del document, sinó el seu contingut.

Els tipus d’arres

Com a regla general, si no es diu una altra cosa de manera clara, les arres es consideren confirmatòries. El caràcter penitencial és excepcional i s’interpreta de manera restrictiva.

• Arres confirmatòries (règim per defecte): són un senyal que el contracte s’ha tancat i un avançament a compte del preu. No donen dret a fer-se’n enrere; si una part incompleix, l’altra pot exigir el compliment o una indemnització segons les regles generals.
• Arres penitencials: donen dret a desistir. Si desisteix el comprador, perd les arres; si desisteix el venedor, les ha de tornar doblades. S’han de pactar expressament.
• Arres penals: funcionen com una clàusula penal que reforça el compliment; la quantitat opera com a penalització en cas d’incompliment, però no compra, per si mateixa, el dret a fer-se’n enrere.

A Catalunya, l’article 621-8 del Codi civil de Catalunya (en vigor des de l’1 de gener de 2018) regula expressament les arres confirmatòries i les penitencials. Una particularitat catalana: les arres penitencials pactades per un termini màxim de sis mesos i dipositades davant de notari es poden fer constar al Registre de la Propietat, amb la qual cosa l’immoble queda afecte a la seva devolució. Fora de l’àmbit del dret civil català, la referència és l’article 1454 del Codi civil espanyol.

Què revisar abans de signar

Abans de signar les arres i lliurar diners, comprova:

• Nota simple del Registre: que qui ven és el titular i que no hi ha càrregues (hipoteques, embargaments) inesperades. Consulta la guia de la nota simple.
• Identitat i titularitat: que signin tots els propietaris (i, si escau, tots dos cònjuges quan sigui l’habitatge familiar).
• Dades de l’immoble: referència cadastral, IBI al corrent, cèdula d’habitabilitat i certificat energètic.
• Preu i import de les arres, i com es descompten del preu final.
• Termini per signar l’escriptura i qui paga cada despesa.
• Clàusula de finançament (condició suspensiva): que prevegi expressament què passa, i si recuperes les arres, si et deneguen la hipoteca.

Què passa si et deneguen la hipoteca

Aquest és un dels riscos més importants. Si no hi ha una clàusula que condicioni la compra a obtenir el finançament:

• Amb arres penitencials, no poder pagar sol equivaldre a desistir, i el comprador perd les arres.
• Amb arres confirmatòries, el venedor podria, segons el contracte, exigir el compliment o una indemnització, fins i tot per més que l’import de les arres.

A Catalunya, perquè la denegació del finançament es consideri un desistiment justificat, normalment cal que la necessitat de finançament consti expressament al contracte. Per això, pacta-ho per escrit i amb terminis clars.

Quan convé parlar amb un professional

Les arres tenen conseqüències econòmiques rellevants i el seu efecte depèn del redactat del contracte (i, en cas de conflicte, de la jurisprudència). Abans de signar o pagar res, fes revisar el document per un advocat o pel notari: el notari assessora de manera imparcial i comprova les càrregues de l’immoble. És una despesa petita comparada amb el que t’hi jugues.