La regulació del preu del lloguer a Catalunya

Els darrers anys, el preu del lloguer a Catalunya s’ha vist afectat per la contenció de rendes en determinades zones. El marc és la Ley 12/2023 pel dret a l’habitatge, i Catalunya va ser la primera comunitat a aplicar-lo el 2024. Aquesta guia n’explica els conceptes clau de manera general.

Com que és una matèria que canvia sovint —llistes de municipis, índexs i valors—, no en publiquem xifres fixes ni llistes tancades: t’expliquem el mecanisme i t’enllacem les eines oficials per comprovar cada cas.

El marc general

La llei estatal permet limitar les rendes dels nous contractes a les zones de mercat residencial tensionat (ZMRT). La limitació no és retroactiva: afecta els contractes signats després que la declaració de la zona tingui efecte, no els que ja estaven vigents.

Zones de mercat residencial tensionat

Una ZMRT és una àrea amb un risc especial de manca d’habitatge assequible. Les proposa la Generalitat (Departament competent en habitatge) i es publiquen al DOGC; després es reconeixen a escala estatal i s’incorporen a la llista del Ministeri.

La llista de municipis canvia amb el temps. El primer desplegament del 2024 va afectar prop de 140 municipis (xifra aproximada i inicial), i s’ha anat ampliant. Per saber si una adreça concreta és en una zona tensionada, consulta la llista oficial vigent de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya i la del Ministeri; no et basis en versions antigues.

L’índex de referència (SERPAVI)

El Sistema Estatal de Referència del Preu del Lloguer (SERPAVI) és l’eina del Ministeri d’Habitatge que ofereix un rang de preus de referència per a un habitatge segons la ubicació i les seves característiques (superfície, any, ascensor, qualificació energètica, etc.).

• Fora de zona tensionada és informatiu: la renda es pacta lliurement.
• Dins d’una zona tensionada, en determinats casos (per exemple, grans tenidors o habitatges no llogats els darrers cinc anys) fixa la renda màxima d’un contracte nou.

Es consulta per adreça o referència cadastral a la web oficial, que genera un informe.

El gran tenidor

La definició estatal de gran tenidor és la persona física o jurídica titular de més de 10 immobles urbans residencials o de més de 1.500 m² construïts (s’exclouen garatges i trasters).

A Catalunya, dins d’una zona tensionada, el llindar es rebaixa a 5 o més habitatges situats en aquella zona. La condició de gran tenidor és rellevant perquè, en zona tensionada, els seus contractes nous queden limitats per l’índex de referència. Com que els criteris poden matisar-se, comprova sempre la definició vigent.

Contractes nous i contractes vigents

Convé distingir dos mecanismes diferents:

• Contractes nous en zona tensionada: si l’arrendador no és gran tenidor, la renda no pot superar la del contracte anterior dels darrers cinc anys (aplicant-hi la clàusula d’actualització). Si és gran tenidor (o l’habitatge no s’ha llogat en cinc anys, segons el cas), la renda es limita per l’índex de referència.
• Contractes ja vigents: es regeixen per les regles d’actualització anual. Per als contractes d’habitatge habitual signats després de l’entrada en vigor de la llei, l’actualització està limitada pel nou índex IRAV de l’INE, que substitueix l’IPC com a referència. El valor de l’IRAV es publica mensualment; consulta’l a l’INE.

Queden fora de la contenció supòsits com el lloguer d’habitacions, els contractes temporals o de temporada i el lloguer turístic, entre altres.

Com comprovar el teu cas

1. Mira si l’adreça és en una zona tensionada vigent (Agència de l’Habitatge / Ministeri).
2. Consulta l’índex de referència per a aquella adreça (SERPAVI), per referència cadastral o adreça.
3. Determina el límit aplicable segons si l’arrendador és o no gran tenidor i si el contracte és nou o vigent.
4. A Catalunya, els anuncis i contractes en zona tensionada han d’informar de dades com la renda anterior, el preu de referència i la condició de l’arrendador. Les irregularitats es poden comunicar a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.

Quan convé parlar amb un professional

El límit concret d’un habitatge depèn de la declaració vigent, de l’historial del contracte i de la condició de l’arrendador. Davant de qualsevol dubte, consulta una oficina d’habitatge, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya o un professional (advocat o administrador de finques). Aquesta informació és general i no substitueix l’assessorament per al teu cas.

Per situar la regulació dins del conjunt del lloguer, llegeix la guia per llogar i la informació sobre la fiança i el dipòsit a l’INCASÒL. Si necessites suport econòmic, consulta les ajudes al lloguer.