Guia pràctica per llogar habitatge a Catalunya

Llogar un habitatge a Catalunya implica conèixer els teus drets i obligacions, tant si ets llogater com propietari. El lloguer es regeix per la Llei d’arrendaments urbans (LAU) i per la normativa més recent, com la Llei 12/2023 pel dret a l’habitatge, que ha introduït canvis importants.

Aquesta guia resumeix els punts essencials. Com que la normativa del lloguer ha canviat força els darrers anys, comprova sempre la versió vigent a les fonts oficials que enllacem.

Durada del contracte i pròrrogues

La durada es pacta lliurement, però la llei protegeix el llogater amb pròrrogues obligatòries:

• Si el contracte és inferior al mínim legal, es prorroga any a any fins a arribar a 5 anys (propietari persona física) o 7 anys (propietari persona jurídica).
• Un cop superat aquest mínim, si cap de les parts avisa dins dels terminis previstos, hi ha una pròrroga tàcita de fins a 3 anys més.

En zones declarades de mercat tensionat, la llei preveu pròrrogues extraordinàries addicionals en determinats casos.

La fiança i l’INCASÒL

• La fiança legal de l’habitatge habitual és d’una mensualitat de renda.
• El propietari està obligat a dipositar la fiança a l’INCASÒL en el termini establert. És un dipòsit obligatori a Catalunya.
• A part de la fiança, es poden demanar garanties addicionals (per exemple, un aval), amb un límit de dues mensualitats durant els primers anys del contracte d’habitatge habitual.

Quan finalitza el contracte, la fiança s’ha de retornar un cop comprovat l’estat de l’habitatge; la devolució del dipòsit es gestiona també a través de l’INCASÒL.

Honoraris i despeses

Des de la Llei 12/2023, les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte van a càrrec del propietari. El llogater no ha de pagar la comissió de la immobiliària quan és el propietari qui la contracta.

Actualització de la renda

La manera d’actualitzar la renda ha canviat:

• S’ha deixat enrere la referència automàtica a l’IPC com a índex estàndard.
• Des de l’1 de gener de 2025, l’actualització anual es fa segons un nou índex de referència (IRAV) publicat per l’INE, que actua com a límit màxim.

Com que aquest índex es publica periòdicament i el seu valor varia, no en publiquem cap xifra concreta: consulta el valor vigent a la font oficial abans d’aplicar cap actualització.

Zones de mercat residencial tensionat

Catalunya ha estat de les primeres a declarar zones de mercat residencial tensionat. En aquestes zones, els lloguers nous estan subjectes a límits: de manera general, no es pot superar la darrera renda del mateix habitatge (actualitzada), i en determinats casos cal respectar l’índex de preus de referència.

La llista de municipis afectats i els detalls poden canviar. Per comprovar si una adreça és en zona tensionada i quin preu de referència li correspon, pots fer servir el sistema estatal d’índexs (SERPAVI) i consultar l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.

Obligacions i on demanar ajuda

• El propietari ha de fer les reparacions necessàries per mantenir l’habitatge habitable (excepte els danys imputables al llogater).
• El llogater ha de pagar la renda i els subministraments pactats, fer un ús diligent de l’habitatge i assumir les petites reparacions de l’ús ordinari.
• Per a dubtes, mediació o conflictes, pots adreçar-te a les oficines d’habitatge i a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya; per a la fiança, a l’INCASÒL.