L'IRPF del lloguer d'habitatge per al propietari

Si lloguers un habitatge, els ingressos que en reps tributen. Per a un propietari resident a Espanya, es declaren a l’IRPF com a rendiments del capital immobiliari. Entendre com es calcula el rendiment net, quines despeses es poden deduir i quina reducció s’hi pot aplicar t’ajuda a fer la declaració correctament.

Aquesta guia és informació general. La fiscalitat del lloguer depèn del teu cas concret i la normativa canvia: comprova sempre la versió vigent a l’AEAT i, davant de qualsevol dubte, consulta un assessor fiscal o gestor.

En resum

• El lloguer es declara com a rendiments del capital immobiliari a l’IRPF.
• Es tributa pel rendiment net = ingressos − despeses deduïbles − amortització.
• Sobre el rendiment net positiu del lloguer d’habitatge s’hi pot aplicar una reducció (que ha canviat amb la Llei 12/2023).
• Si el propietari no és resident, tributa per l’IRNR (model 210), no per l’IRPF.

Com tributa el lloguer

Per a un propietari resident, llogar un habitatge genera rendiments del capital immobiliari, que s’integren a la base imposable general de l’IRPF. Es tributa pel rendiment net, és a dir, pels ingressos menys les despeses deduïbles i l’amortització.

Despeses deduïbles (concepte general)

Segons l’AEAT, es poden deduir, entre d’altres:

• Interessos i despeses de finançament del capital invertit en l’immoble i despeses de reparació i conservació. Aquests dos conceptes, junts, no poden superar els ingressos de l’immoble; l’excés es pot deduir els 4 anys següents amb el mateix límit.
• Tributs i taxes no estatals que recauen sobre l’immoble o els rendiments (per exemple, l’IBI o la taxa d’escombraries), sempre que no siguin sancions.
• Comunitat de propietaris, assegurances, despeses d’administració i subministraments si els paga el propietari.
• Saldos de dubtós cobrament, en les condicions previstes.
• Amortització de l’immoble (orientativament, fins al 3% sobre el més alt entre el cost d’adquisició o el valor cadastral, excloent el sòl).

Atenció: les millores o ampliacions no es dedueixen com a despesa, sinó que augmenten el valor d’adquisició i es recuperen via amortització. Les despeses només es dedueixen pel període en què l’immoble ha estat llogat. Has de poder justificar-les.

La reducció per lloguer d’habitatge

Sobre el rendiment net positiu del lloguer destinat a habitatge (no per a lloguers turístics, de temporada o de local), s’hi pot aplicar una reducció. Aquest és un punt que ha canviat:

• Contractes signats abans del 26 de maig de 2023: mantenen, amb caràcter general, la reducció del 60%.
• Contractes nous (a partir de l’entrada en vigor de la Llei 12/2023, amb efectes pràctics des de l’1 de gener de 2024): s’apliquen percentatges per trams —fins al 90%, 70%, 60% o 50%— segons condicions com que l’habitatge sigui en una zona de mercat residencial tensionat, que s’hagi rebaixat la renda, el perfil del llogater o que s’hagi rehabilitat l’habitatge.

Quin percentatge correspon depèn de fets concrets (data del contracte, ubicació en zona tensionada, perfil del llogater) i les zones tensionades es revisen periòdicament. No donem per fet cap percentatge per al teu cas: comprova-ho a l’AEAT i amb un assessor.

Propietari resident i no resident

• Resident a Espanya: declara el lloguer a l’IRPF (model 100), amb les despeses i la reducció anteriors.
• No resident: tributa per l’impost sobre la renda de no residents (IRNR), normalment amb el model 210, amb tipus i regles diferents (el tipus general és del 19% per a residents a la UE/EEE i del 24% per a la resta, però comprova’n la vigència). La reducció per lloguer d’habitatge de l’IRPF no s’hi aplica.

Quan convé parlar amb un professional

La tributació del lloguer té molts matisos (despeses, amortització, reducció, residència) i la normativa canvia sovint. Per fer bé la declaració i aplicar el que et correspon, consulta un assessor fiscal o gestor i comprova la informació vigent al manual de Renda de l’AEAT.