Guia d'hipoteca per comprar habitatge a Catalunya

La hipoteca és la via habitual per finançar la compra d’un habitatge. Abans de signar, val la pena entendre conceptes com el tipus d’interès, la diferència entre TIN i TAE, quant et financen i quines despeses hi ha, així com les proteccions que la llei reconeix a qui demana el préstec.

Aquesta guia és informació general: no recomana cap producte ni cap entitat, ni fa càlculs personalitzats de viabilitat. Per decidir, compara diverses ofertes i, si cal, consulta assessorament independent i els recursos del Banc d’Espanya.

En resum

• El tipus d’interès pot ser fix, variable (referenciat normalment a l’euríbor) o mixt.
• Per comparar ofertes, mira la TAE, no només el TIN.
• Les entitats solen finançar una part del valor; la resta i les despeses les aportes tu.
• La Llei 5/2019 et dóna informació prèvia, un període de reflexió i una visita gratuïta al notari abans de signar.

Conceptes bàsics

• Tipus fix: l’interès i la quota es mantenen constants durant tota la vida del préstec.
• Tipus variable: l’interès es revisa periòdicament segons un índex de referència (habitualment l’euríbor) més un diferencial; la quota pot pujar o baixar.
• Tipus mixt: un període inicial a tipus fix i, després, variable.
• TIN (tipus d’interès nominal): l’interès del préstec, sense comissions.
• TAE (taxa anual equivalent): el cost efectiu anual, que inclou l’interès i certs costos i comissions. És la xifra de comparació.
• Termini: com més llarg, menor és la quota mensual però més interessos pagues en total; com més curt, més quota i menys interessos.

Quant financen i quant has d’aportar

Com a pràctica habitual del mercat (no com a regla legal), les entitats solen finançar fins a un percentatge del més baix entre el valor de taxació i el preu de compra —sovint al voltant del 80% per a l’habitatge habitual—. Això vol dir que has de tenir estalviada la resta del preu més les despeses de la compra.

Recorda que les despeses i impostos de la compravenda (per exemple, l’ITP en segona mà o l’IVA i l’AJD en obra nova) no els finança automàticament la hipoteca i s’afegeixen al que has d’aportar.

Les proteccions de la Llei 5/2019

La Llei 5/2019, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, reforça la protecció de qui demana una hipoteca. Els punts clau:

• Informació prèvia: el banc t’ha de lliurar la documentació amb una antelació mínima de deu dies naturals abans de signar, inclosa la FEIN (Fitxa Europea d’Informació Normalitzada, que funciona com a oferta vinculant) i la FiAE (Fitxa d’Advertiments Estandarditzats).
• Període de reflexió: aquests deu dies són perquè puguis comparar i decidir amb calma.
• Visita al notari, gratuïta i obligatòria: abans de signar, el notari comprova que tens tota la documentació, et resol dubtes, t’assessora de manera imparcial i aixeca una acta. Sense aquesta acta no hi ha escriptura. Pots triar lliurement el notari.
• Repartiment de despeses: en el préstec, el banc assumeix la gestoria, els aranzels notarials i registrals del préstec i l’impost d’actes jurídics documentats; tu pagues la taxació.
• Amortització anticipada: és un dret; la possible compensació està limitada per la llei i només es pot cobrar si l’entitat té una pèrdua.
• Productes vinculats: en general, les vendes vinculades estan limitades; el banc pot exigir certes assegurances, però tens dret a aportar pòlisses alternatives equivalents.

Despeses: préstec i compravenda no són el mateix

Aquest repartiment és el de les despeses del préstec hipotecari. Les despeses i impostos de la compra de l’immoble (ITP o IVA + AJD, notaria i registre de la compravenda) van a banda i les paga el comprador. Consulta’ls a la guia per comprar i a la guia de l’ITP.

El paper del notari i del Banc d’Espanya

• El notari fa el control de transparència material: comprova la documentació i els terminis, t’assessora, et fa un test de comprensió i aixeca l’acta prèvia.
• El Banc d’Espanya supervisa les entitats i publica informació per a consumidors al Portal del Cliente Bancario. Té un servei de reclamacions, però els seus informes no són vinculants i no declara clàusules abusives: això correspon als tribunals.

Quan convé parlar amb un professional

Aquesta guia no és assessorament financer ni una recomanació de productes. Compara ofertes de diverses entitats (la FEIN et serveix per comparar), aprofita la visita gratuïta al notari per resoldre dubtes i, si ho necessites, busca assessorament independent. Per a informació de referència, consulta el Banc d’Espanya.