La ITE i el certificat d'aptitud de l'edifici a Catalunya

La inspecció tècnica dels edificis (ITE) és el sistema amb què, a Catalunya, es comprova periòdicament l’estat de conservació dels edificis d’habitatges. A partir de la inspecció, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya emet el certificat d’aptitud de l’edifici. És un tràmit que afecta sobretot les comunitats de propietaris, però que també importa en comprar o vendre un habitatge.

Aquesta guia explica de manera general què és la ITE, què significa el certificat d’aptitud, quins edificis hi estan obligats i com es tramita. Per al teu cas concret, consulta sempre l’Agència de l’Habitatge i un tècnic competent.

En resum

• La ITE és una inspecció visual de l’edifici feta per un tècnic competent; no detecta vicis ocults ni substitueix altres documents.
• Dóna lloc a un informe (IITE) que classifica les deficiències, i a partir d’aquest l’Agència emet el certificat d’aptitud.
• Amb caràcter general, els edificis amb habitatges s’han d’inspeccionar abans dels 45 anys d’antiguitat.
• En transmetre un habitatge d’un edifici obligat, cal lliurar el certificat a la part compradora.

Què és la ITE

La ITE és una inspecció visual de l’edifici que fa un tècnic competent (arquitecte, arquitecte tècnic o titulació equivalent, col·legiat) per determinar-ne l’estat de conservació i orientar la propietat sobre les actuacions necessàries. No té per objecte detectar vicis ocults ni revisar l’interior de cada habitatge: és una revisió de l’edifici (elements comuns, estructura, façanes, instal·lacions generals).

El resultat és l’informe de la inspecció tècnica de l’edifici (IITE), que es genera amb l’eina oficial de l’Agència i que classifica les possibles deficiències en quatre nivells: lleus, importants, greus i molt greus.

El certificat d’aptitud

A partir de l’IITE, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya (o les administracions locals que n’hagin assumit la competència) emet el certificat d’aptitud. El resultat i la vigència depenen de l’estat de l’edifici:

Quan hi ha deficiències importants, greus o molt greus, l’aptitud queda condicionada a executar mesures i a verificacions tècniques periòdiques. El compliment ple del deure de conservació només s’acredita quan l’edifici és apte sense deficiències o amb deficiències lleus. Comprova la vigència i les condicions exactes a la resolució i a l’Agència de l’Habitatge.

Quins edificis hi estan obligats i quan

Amb caràcter general, tots els edificis amb ús d’habitatge (unifamiliars o plurifamiliars) s’han de sotmetre a la inspecció tècnica abans d’arribar als 45 anys d’antiguitat, segons el Decret 67/2015 i el seu calendari. L’antiguitat es compta, normalment, des de l’any de construcció que consta al cadastre.

El Decret 67/2015 va fixar un calendari de transició per anys de construcció (amb terminis que en bona part ja han vençut). Avui, la regla pràctica és la dels 45 anys. Hi ha casos especials i excepcions (per exemple, alguns unifamiliars amb cèdula vigent o amb una certa separació de la via pública). Comprova sempre el teu cas a l’Agència de l’Habitatge.

També pot ser obligatòria si ho exigeix una ordenança o un programa municipal, o per accedir a determinats ajuts de rehabilitació.

Per què importa en comprar o vendre

• En les transmissions d’habitatges d’edificis obligats, cal lliurar el certificat d’aptitud (i una còpia de l’IITE) a la part compradora. El notari i el registrador n’informen.
• Per a qui compra, el certificat dóna una idea de l’estat de l’edifici i de possibles obres o derrames futures.
• Per a la comunitat de propietaris, és part del deure de conservació: després de l’informe cal presentar-lo a l’Agència, executar mesures urgents i, si escau, aprovar un programa de rehabilitació.

ITE, cèdula i certificat energètic: documents diferents

Es confonen sovint, però són tres documents diferents:

• ITE / certificat d’aptitud: a nivell d’edifici; estat de conservació.
• Cèdula d’habitabilitat: a nivell d’habitatge; condicions mínimes d’habitabilitat.
• Certificat d’eficiència energètica: qualificació del consum energètic.

El certificat d’aptitud no acredita les condicions d’habitabilitat ni substitueix la cèdula ni el certificat energètic.

Com es tramita

1. La propietat o la comunitat contracta un tècnic competent.
2. El tècnic inspecciona l’edifici i genera l’IITE amb l’eina oficial de l’Agència.
3. Es presenta la sol·licitud del certificat d’aptitud a l’Agència de l’Habitatge (en línia, a través de tramits.gencat.cat), dins el termini establert des del tancament de l’informe.
4. L’Agència revisa i emet el certificat d’aptitud.

El tràmit del certificat no té taxes; el cost de la inspecció el paga la propietat i, de vegades, es pot subvencionar dins de programes de rehabilitació.

Quan convé parlar amb un professional

La ITE l’ha de fer sempre un tècnic competent col·legiat. Si ets en una comunitat de propietaris, l’administrador de finques i el tècnic us poden ajudar a planificar la inspecció i les obres. Davant de qualsevol dubte sobre l’obligació, els terminis o el resultat, consulta l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.